O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste dos contratos de aluguel, registrou inflação de 2,29% na segunda prévia de fevereiro deste ano. A taxa é inferior à observada na segunda prévia de janeiro (2,37%). Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), o IGP-M acumula taxa de inflação de 28,64% em 12 meses.
A queda foi puxada pelos preços no atacado e no varejo. A inflação do Índice de Preços ao Produtor Amplo, que mede o atacado, caiu de 3,08% na prévia de janeiro para 2,98% na prévia de fevereiro. Já a inflação do Índice de Preços ao Consumidor recuou de 0,42% na prévia de janeiro para 0,29% na prévia de fevereiro. Por outro lado, o Índice Nacional de Custo da Construção teve alta, aa passar de 0,97% em janeiro para 1% em fevereiro.
Reajuste do aluguel
Diante desse cenário, e com o mercado imobiliário fortemente abalado pela crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus, especialistas recomendam que as partes busquem uma solução negociada na hora de calcular o reajuste.
“Na maioria dos casos, tem havido uma negociação entre proprietários e inquilinos em que se tem chegado à adoção de índices de reajuste que estejam mais próximos da inflação oficial medida pelo governo”, diz Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), que representa empresas de administração de condomínio e imóveis.
“Se a gente for analisar friamente, o locador tem direito de aplicar o reajuste pelo IGP-M previsto em contrato. Nesse caso, o locatário não teria direito de contestação na utilização de um índice com o qual ele concordou. Porém, a gente vive uma realidade econômica muito especial, afetada por uma pandemia sem precedentes, e é desejável que haja ponderação nesse momento”, afirma Borges.
Segundo ele, a associação que representa administradoras de imóveis tem orientado justamente na direção de uma análise caso a caso. “O dever de casa é analisar cada contrato, saber o histórico de cada contrato, o que já foi feito em negociação e, a partir dessa análise, aplicar o índice que esteja mais adequado para colocar o aluguel na média de preço do mercado”.
Para a advogada Isabela Nascimento, especialista em direito contratual, é possível até mesmo discutir judicialmente o valor de um reajuste quando há uma situação de alta muito inesperada. “O princípio do reajuste na locação de um imóvel é atualizar a correção monetária durante a vigência daquele contrato, de forma previsível. A partir do momento em que esse índice deixa de apenas reajustar o valor da moeda e passa a aumentar em quase um quarto o valor do aluguel, como temos visto, ocorre o que no Código Civil chamamos de onerosidade excessiva”, diz.
O Artigo 478 do Código Civil prevê justamente que, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução [dissolução] do contrato”. Já o Artigo 480 possibilita que a parte que paga por um serviço possa pleitear a redução da prestação devida ou até mesmo alterar o modo de executar essa prestação, como forma de evitar a chamada onerosidade excessiva. Apesar da alternativa na Justiça, Nascimento reforça que o melhor caminho para inquilinos e proprietários de imóveis, diante do atual contexto, é buscar prioritariamente uma conciliação administrativa.
Do ponto de vista do mercado, também não tem havido um espaço para reajuste de aluguéis no atual patamar medido pelo IGP-M. “Quando você tem um descasamento tão grande do índice de reajuste com a situação da renda das famílias, é difícil que os proprietários, mesmo tendo previsão contratual, encontrem alguma facilidade para fazer valer essa regra. Se o mercado estivesse muito aquecido, com alta do aluguéis, o proprietário teria mais força numa negociação de reajuste, mas não é o que ocorre”, argumenta Pedro Seixas, professor da FGV e especialista em mercado imobiliário.
Por Agência Brasil
